マイホームを賢く購入する方法

結婚して子供が生まれて。。。となれば次はマイホームですよね。

筆者は不動産業をしていますので、1990年からマイホームの売買をしています。
いろいろな人にお世話をしてきました。

中には住宅ローンが払えなくなってしまった人も。
実はこのサイトを始めようと思ったのも、家を失う人が1人でも少なくなるように。というのがその理由。

日本の社会は、お金の授業をしません。
お金の知識なく、社会に出されるのです。

失敗する人がいても不思議ではありません。
前置きはこの位にして、不動産をお得に購入する方法について解説していきましょう。

結論から言うと、相場をよく知って、人と同じ行動をしないことです。
間違って家賃と同じだから、、、という理由で購入してはNGです。

不動産というのは売り出し価格がありますが、その価格が安いのか高いのか分かりませんよね?
提示されている金額はメーカー希望価格です。

同じ商品は他にありません。
この同じ商品が他にない。という所が不動産の価格を分かりにくくしているのです。

工業生産品のように、同じものがいくつも売っている。
類似の商品がある。
そうなれば比較対象もできようものですが、不動産はなかなか難しい。

ただ、難しいと言っているだけでは何もならないので、私がお教えします。

不動産の相場をつかむ方法

相場をつかむ為には、まず売り出している不動産の価格を調べることです。
出来れば成約価格が良いです。

何故なら、売りに出されている物件というは逆に言えば、「売れていない情報」とも呼べるからです。
成約したのなら、少なくとも一人はその値段で良いと思ったという証明ですので、売り出し価格の情報よりも成約した価格の方が数段重要です。

そうは言っても、一般の人が成約価格を正確に知ることは困難なので、成約直前につけられていた価格を元に推測をするしかありません。

マンションの場合は、価格を面積で割れば簡単に単価が計算できますが、戸建ての場合はそうはいきませんよね?
土地代と建物代が含まれていますからね。

プロがどうやって戸建ての相場を計算しているのか?
単純ですが、土地代と建物代に分けています。

建物は新築時を100%として計算を出し、20年で価値ゼロにするか30年でゼロにするかという方式です。
20年償却なら、新築価格×(20年-経過年数)/20=建物価格という事になります。

何年の償却にするかは、建物の仕様や状態次第です。
廉価な建売ですと20年~25年という具合です。

新築時の価格は木造の2階建てで30坪程度の広さでしたら、概ね新築時1,500万~2,000万の間ですね。
もちろん使っている材料などで差が出ます。

土地建物合計金額から建物代を控除すれば土地代が分かります。
土地の面積で割れば、土地の単価が分かるという事になります。

このデーターを少しでも多く集めます。
あそこの不動産は、売れるまでに1ヶ月しかかからなかった。
向こうの不動産は、売れるまでに5か月かかった。
という具合ですね。

それらを総合して相場を予想します。

高いのか安いのか自分自身で判断がつかなければ、お得な不動産かどうか分からないですからね。

さて次です。

人と同じ行動をしない

賃貸物件は、3月末が一番入居者が混雑する季節です。
逆に4月は閑散期という事になります。

売買は賃貸程差が激しくありませんが、それでもやはり繁忙期と閑散期というものが存在します。

従って、誰もが家探しに動いている季節というのは、値段が安くなりにくい。という傾向があります。
ねらい目の季節としては、4月、8月、12月あたりでしょうか。

住宅を買いたいと思う人が少なくなる季節です。
他の用事が忙しくなる時期でもありますね。

売れない時期程、価格の交渉はしやすいのです。
マイホーム購入

ローンの審査

住宅購入というと、付いて回るのが住宅ローンです。
この住宅ローンも審査が通りやすい時期とそうでない時期があります。

不動産の繁忙期と同じように、銀行にも繁忙期と閑散期があります。
銀行マンは毎月ノルマがありますが、不動産が動かない時期はやはり融資の貸出残高も伸び悩むものです。

このタイミングで融資を申し込むと、少々無理しても貸し出し件数を増やしたいので、普通に申し込む時よりも若干有利な条件で借りる事ができるかもしれません。

信頼できる営業マン

一番大切な要素と言っても過言ではありません。
担当する営業マンってとても重要です。

但し、新築マンションの販売をしている営業マンにはいい人を期待できません。

何故なら、新築マンションの営業マンは決められた期間に決められた販売をすることが必須なので、頭の中は「売ることだけ」しか考えていないからです。

残念ながら割り切ってお付き合いをする以外ありません。

仲介の営業マンの場合は、とても大切な要素なのでシッカリ見てください。
新築マンションの売り子さんのような営業マンもいますし、不動産の専門家としてしっかり接してくれる人もいます。

見極めるコツは、その人がどんな情報発信をしているのか?という点。

ほのぼの系のコメントしかしていない人は要注意です。
ほのぼの系とは、ペットと子供の事。

手っ取り早くいい人に見せる為に、ペットと子供は鉄板ネタです。

良い営業マンは、少々厳しい事でもはっきり言ってくれる人。
言動がぶれない人。
約束を守る人。

このような視点で見極めると失敗がないと思います。

一般の人がいくら不動産の勉強をしても、やはりプロにはかないません。
見方についてくれる営業マン探すことで、良いマイホームが手に入ります。

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杉山善昭先生宅地建物取引士、投資家

投稿者プロフィール

(有)ライフステージ代表取締役、(公社)神奈川県宅建協会中央無料相談所相談員
任意売却に精通する宅地建物取引士であり、金融知識が豊富。
投資家としてビジネスコンサルも手掛ける。
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