不動産投資

不動産投資の失敗事例が巷に溢れています。

何故、不動産投資で失敗すると思いますか?

その答えをひも解く前に、なぜ不動産投資をする人が多いのか?
考えてみたいと思います。

投資は、小さく言えば貯金だって投資です。
元金保証の代わりに、利息は微々たるものですが、、、

大きく言えば、株式投資が浮かぶかもしれません。
不動産投資も大きい投資と言えます。

ではここでお聞きしましょう。
株式投資と不動産投資。どちらが、リスクが高いと思いますか?

多くの方は、「株式投資」と言うでしょう。

もちろん、不動産投資もリスクがあるのですが、その話は後ほど。

株式投資は、会社が倒産するリスクもあります。
配当がゼロになるリスクも高いです。

一方不動産はどうか?

現物資産という目に見えるモノがあります。
家賃がゼロになることはまずありません。
何より現実に財産が見えるところにあります。

不動産投資は圧倒的に男性が多いことをご存知でしょうか?
なぜ男性が多いのか?

私は、男性に縄張り意識があるからだと考えています。
自分の領土を増やしていくという言い方の方が合うかもしれません。

現実に自分の領土がある。
しかも、家賃という不労所得が「毎月」入ってくる。

不動産の価値がゼロになることは、まずない。

これが不動産が人を引き付ける魅力です。

さて、本題に入りましょう。
なぜ不動産投資で失敗する人が多いのか?
不動産投資失敗

この答えはいくつかあるのですが、意外と単純なことです。

失敗する人の多くは、「不動産投資」という認識を持っていることです。

実は不動産投資ではなく、不動産事業として捉える必要があります。
投資であれば、利回りは4%でも5%でも良いですが、不動産事業となると利回り4%や5%などでは全くお話しになりません。

事業ですから人に任せっぱなしで、自分は何もやらないという事もあり得ません。
起業して、自分は何もしないで社員に任せきりの会社がどうなるか?説明するまでもありませんよね。

また、不動産投資は不動産事業ですから、全額借入をすることなどあり得ません。
独立起業するのに、自己資金を投下せず、全額借入で事業をスタートすることがどれだけリスクのあることか、言うまでもありません。

もう一点。
不動産投資の多くは、土地と建物になります。
太陽光などは、土地と設備ですが、考え方は同じです。

税法上の計算で減価償却というものがあります。

建物や設備は年々価値が落ちてゆくのだから、価値の落ちた分を使って収益を上げている事になり、当該価値の落ちた分は経費として計算しても良いのではないか。という考え方です。

従って、家賃は建物の価値が落ちた対価として得られるものだということになります。

当然の事ながら、建物の価値が落ちる分よりも、得られる収益が多くなければ投資と呼べませんし、事業で言えば赤字です。

例えば減価償却が毎年200万円あるとして、家賃が180万では、20万の赤字だという事です。
実際には、固定資産税や管理費、維持費がかかりますので更に赤字です。

●不動産事業
●全額借入
●減価償却
この三つの内、一つでも忘れると、不動産投資で失敗する可能性が高くなります。

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杉山善昭先生宅地建物取引士、投資家

投稿者プロフィール

(有)ライフステージ代表取締役、(公社)神奈川県宅建協会中央無料相談所相談員
任意売却に精通する宅地建物取引士であり、金融知識が豊富。
投資家としてビジネスコンサルも手掛ける。
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